关于开放式小区纳入物业管理问题的建议
时间：2016-06-01 来源： 人大办关于开放式小区纳入物业管理问题的建议
天桥区第十七届人民代表大会五次会议期间代表建议 第5号
北坦、天桥东地区代表 林继锋
根据《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》，山东省针对老旧小区整治改造和物业管理提出了一些意见。主要是通过公共财政支持，发动社会资金及专业化运营单位对老旧小区进行改造，然后交付物业企业进行专业化管理，为老百姓创造更好的生活环境。目前大部分开放式小区都未纳入物业管理，配套服务设施不健全，给居民群众带来了极大不便。对此，我有以下几方面的建议：
一、老旧小区改造至少需要对水电进行一户一表的改造，公共用水用电单独设立水电表；老旧小区最好能实现天然气入户和集中供暖；这样专业化单位就能直接进行管理和收费，避免物业进驻后因为这些问题产生矛盾。
二、要实现物业化管理，至少要对能够化成片区的小区进行合理规划和封闭，建立门岗用房和物业服务用房，安装单元防盗门和监控设施，进行绿化和停车的规划治理，对公共部位和公共设施进行统一修缮粉刷。
三、由于老旧小区居民一般生活都比较困难，而且从来没有缴纳物业费的习惯，因此，一旦开始进行物业管理，势必会为每户居民增加生活负担，费用很难收取，这也会影响到物业企业的进驻热情。我建议：1、老旧小区改造完成后，由街道办事和居委会主导成立业主委员会，统一负责协调处理业主之间的问题以及物业与业主之间的问题；2、对于进驻的物业企业实行酬金制，物业企业根据进驻需要派驻的人员费用、保洁绿化费用(包含每户的垃圾清运费)、安保费用、日常维修费用、公共水电费、税费以及其他管理费用预算，向业主委员会提出年度用款计划，去掉政府补贴之后，核算每平方米应收费用，由业主委员会负责收取所有物业费以及停车费、广告费等，物业公司每月向业委会报销费用，每季度向业主公示收支情况。这样的话收支比较透明，物业公司也便于做工作，业主也能搞明白交的钱都去了哪里。
四、老旧小区以前没有建立公共维修资金，因此，政府需要在物业公司进驻前明确今后公共设施、设备及房屋出现问题，维修资金由哪里支付，避免进驻后发生问题无法解决。
对区十七届人大五次会议第5号代表建议的答复
林继锋代表：
您提出的关于“开放式小区纳入物业管理问题”的建议收悉，现答复如下：
为进一步提升老旧小区（开放式小区）居住功能，改善居民居住条件和生活环境，根据省住建厅等部门《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》（鲁建发[2015]5号）和2015年12月6日《济南市老旧住宅小区整治改造和物业管理工作领导小组文件》（济房物字[2015]1号）两个文件的要求，区委、区政府高度重视，认真落实文件精神，结合我区实际，于2015年12月30日成立了天桥区老旧住宅小区整治改造和物业管理工作领导小组，韩利师副区长任组长，区政府各部门、各街道办事处人员任小组成员。该领导小组就组织开展老旧小区整治改造和建立长效管理机制试点工作确定了试点小区，制定了实施方案及工作计划，整治改造具体工作现由各街道办事处实施过程中。
改造方案中首先把南村和北坦两个小区作为试点工程，目前已经开工。进入施工阶段。其他项目的整治改造工作也将按计划全面展开。
建议中您提到的安装防盗门和监控设施、绿化和停车位的规划问题都已列入了整治计划中。整治改造工作主要集中在完善治安防控和消防设施、清理违章和配齐环卫设施、改善小区环境设施、改造小区基础设施四个方面。其中完善治安防控和消防设施项目，要求设置视频安防监控系统，小区各主要路口设置监控摄像头，并根据小区规模设置视频监控节点、巡查装置，疏散通道、消防车通道畅通，无占用、阻塞、封闭现象，消防设施齐全、功能完善，合理设置消防栓；改善小区环境设施项目，要求修缮补齐路灯、楼道灯，小区、楼道公共照明设施齐全，满足照明需要。
您对于小区物业管理的建议和改善居民环境、实现综合管理的意见，在老旧小区整改工作领导小组的工作意见中已经明确，我区的小区情况复杂，小区环境和居民素质存在较大差异，改造完成后会根据各小区实际情况，充分尊重居民意愿选择确定合理的物业管理方式。引导居民自觉遵守管理制度。监督物业服务单位履行服务合同，并定期检查考核。对违反相关规定的业主、物业使用人要进行告诫和协调有关部门查处其违法行为，使得治安秩序得到改善和提高。
另外，您提到的一户一表改造、燃气入户和集中供暖，在改造过程中将与有关专营单位进行沟通，对符合条件的小区进行改造；老旧小区公共维修资金需要在相关政策明确后才能确定。
以上是我们的答复，如有不当之处，敬请批评指正，非常感谢您对老旧小区（开放式小区）物业管理工作提出的建议。
天桥区住房保障和房产管理局
2016年5月5日