全区重点片区开发进展情况报告
时间：2012-02-01 来源： 人大办――2011年12月23日在天桥区十六届人大常委会第三十三次会议上
天桥区城乡建设委主任 刘敬涛
尊敬的各位主任、各位委员：
受区政府委托，我向区人大常委会报告全区重点片区开发进展情况，请审议。
一、基本情况
今年以来，在区委、区政府的正确领导下，在区人大依法监督和大力支持下，我区重点片区开发工作按照“打造城市亮点、拓展城市发展空间”的战略部署，依托 “小清河、北园大街、棚户区改造”三大平台, 奋力推进我区官扎营宝华片区、泺口片区、徐李片区和北湖片区等城市重点片区（城市综合体）的开发建设，进一步提高我区的城市土地资源集约化利用率，改善目前城市交通拥堵的现状，吸引更多一流企业、人才以及资金、技术和信息聚集到我区，进而拓展开我区城市发展的空间，促进我区发展方式由“单核心”向“多核心”的转型。截至12月份，我区已实现土地挂牌2489亩，开工建设105万平方米，商品房销售65.5万平方米。
1、官扎营宝华片区。该片区总用地面积约1450亩，规划建设用地面积约712亩，规划总建筑面积约210万平方米，需征收国有土地上居民7790户，约33万平方米。作为济南市最大的棚改片区，官扎营宝华片区毗邻济南火车站和长途汽车总站，地理位置优越。因诸多原因，片区一直未进行改造，建筑现状多为解放前后建设的低矮棚户平房，片区内基础设施落后，街道年久失修，交通十分不畅，治安和消防也存在着较大的隐患。因而造成其不仅无法发挥优越地理位置的优势，而且也严重影响着济南的城市形象。为此，新规划片区的改造建设将以突出市级公共服务设施中心的崭新形象、打造天桥区的“黄金口岸”为重点，将其塑造成一个新天桥的标志性区域，切实改善居民的生活居住环境。
一期宝华片区，规划建设用地面积267亩，规划建筑面积74万平方米，由山东南侨房地产发展有限公司投资建设。目前由市旧投承担的20万平方米的安置房项目主体已封顶；商品房项目———名泉春晓是聚集情景商业街、高档写字楼、高尚住宅群为一体，整体布局完善、功能特色明显的现代化新街区，该项目现已开工建设37.2万平方米。
二期官扎营片区，规划建设用地面积445亩，规划建筑面积140万平方米。2010年4月1日实施房屋征收和土地收储工作，现已签订征收安置协议4885份，占征收总户数的94%，收储国有土地110宗，占总收储工作量的94%。目前济南市旧城改造投融资管理中心已与山东中建房地产开发有限公司签订开发意向。
2、泺口片区。该片区是我市最大的涝洼地区改造工程，总用地面积约4366.42亩，规划建设用地约3156.66亩，规划建筑面积约691万平方米。作为滨河新区重要节点的泺口片区在我市规划的16个城市综合体中，是城市南北发展主轴线上的重要节点，将承接滨河新区新兴居住群及整个济南的消费群体，是最具现代服务业发展价值和基础的城市综合体之一。为实现该片区在城市功能中的定位，重点规划建设现代商业金融、商务办公等城市级公共建筑，以及市民服务中心、影剧院、公共体育等配套服务设施，建筑面积约110万平方米。绿地地产济南滨河置业有限公司已于2011年1月27日取得土地熟化人资格，7月20日市建委发布征收冻结公告。已收储完毕的D2地块已于9月16日完成挂牌出让，现正在办理整个片区的房屋征收决定手续和进行D2地块基础施工。
3、徐李片区。该片区是规划中的滨河新区核心区———济南城市副中心的北区，总占地面积约2422亩，规划建设用地面积约1815亩，规划建筑面积515万平方米，其中公建面积约112万平方米。根据济南市滨河新区核心区城市设计，该片区规划结构为：市民文化服务中心区。功能定位为：以行政中心、体育公园、购物中心、五星级酒店、文教设施、金融大厦等为主的济南北部城市公共活动中心和城市商业中心。北大资源集团将计划投资160亿元，引入北京大学优质的教育、科技、医疗等资源，将该区域打造成集商业金融、行政办公、科技教育、生活居住、公共配套为一体的以市民文化服务中心为代表的城市综合体。目前，山东北大资源地产有限公司已于2011年8月4日取得土地熟化人资格，片区内的6个地块（合计约350亩）已完成地上物拆除。待土地熟化协议、居民安置保障实施方案确定后，该片区将启动住宅征收工作。
4、北湖片区。该片区是规划中滨河新区核心区———济南城市副中心的南区，总用地面积约4053亩，位于小清河走廊和泉城特色风貌带交汇点上，以北湖和超高层综合体为引领。根据济南市滨河新区核心区城市设计，该片区规划结构为：北湖核心区。功能定位为：以超高层建筑、星级度假酒店、商业商务区、特色风情街、休闲配套服务带、亲水广场、水下餐厅、公寓等为主的休闲旅游中心和文化传播中心。规划中将依托小清河良好的自然环境，在北侧建设40公顷北湖公园，南侧中央位置沿水屯路西侧开挖通航河道连通大明湖和北湖，设计宽度90米，其中河道宽30米，两侧各30米绿化景观，该通航河道不仅是“山、泉、湖、河、城”城市风貌轴的重要组成部分，还是滨河新区核心区的中央绿轴。该通航河道的建成不仅能形成通航河道两岸隔河相望的公共滨水空间，而且也将成为连接繁华都市和小清河水景的纽带，成为泉城一道亮丽的城市风景线。同时，围绕湖面和中央航道布局的超高层综合体（300米摩天楼）、百米喷泉水幕电影和贯穿湖区的东、西步行商业街区、中央滨水步行街等都将成为济南城市标志性景观。该片区自去年底启动拆迁以来，截止目前已完成约21万平方米的地上物拆除工作，片区的规划策划方案正在修改完善中；通航河道工程已由市园林局完成项目立项，现正在完善开工建设的其他手续。同时，我们会同滨河投资集团完成了片区范围内土地和房产的初步摸底工作。
二、存在的问题
1、国家宏观政策的实施加重了房地产市场的观望情绪。近年来，为抑制全国房价的过快增长，国家实施了一系列的紧缩性宏观调控政策，造成房地产行业信贷融资难度加大，新拆迁条例的实施也加大了项目的开发成本。同时，在限购、限贷等多重政策调控之下，银行信贷紧缩也一定程度上抑制了购房者的购买意愿，使得房地产销售压力加大，房地产企业的资金回笼速度减缓，资金链紧张，投资也日趋谨慎。
2、规划的延迟及修改变动拖延了片区开发建设进度。一是滨河新区规划整合意见延迟变动，导致滨河新区建设进度迟缓。虽然我区在2009年已经提出了北湖片区城市综合体的计划，但滨河新区的战略规划却几经修改，直到2011年8月22日济南市规划局才编制完成，并对社会公示。同时，在片区总体规划编制过程中，2010年10月，市政府提出了建设小清河大明湖通航河道的规划要求。而新提出的通航河道规划也在一定程度上延迟了规划编制进程，导致作为核心区的北湖片区修建性详细规划至今仍未确定。二是我市将在市区规划建设轨道交通线，其中一条线路是沿济泺路西侧实现南北贯穿，该规划的轨道站点出口与原官扎营安置片区的规划发生冲突，需要将安置片区的规划方案再进行调整与重新审批，从而拖延了工作进度。
3、现行政策的变化及滞后性延缓了片区开发的进度。一是自去年底至今年7月，有近8个月的时间因国务院出台新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，市建委暂停办理拆迁许可证等相关手续。直到7月20日市建委才颁布泺口片区征收冻结公告。按照新的房屋征收政策，选定评估队伍、无证房屋认定两项具体操作规定市有关部门仍未出台，严重制约了泺口片区的推进。二是按照原开发的程序，徐李片区早在2010年上半年就已完成摸底调查工作，但在筹备征集土地熟化人的过程中，因为“城中村”改造政策调整，项目陷入停滞状态。直到2011年4月，《济南市人民政府关于加快中心城城中村改造的意见》济政发〔2011〕15号文才出台，该“意见”明确要求“城中村”改造项目村民安置保障用地必须先编制改造方案报市领导小组审批后，才可以进行下步工作。这就要求该片区内的李庄、北徐、南徐三个村必须重新补办集体经济成员和非集体经济成员的认定、编制改造的规划策划方案等各项工作，从而迟缓了该片区开发的进度。
4、部分居民、企业的不配合影响了片区开发的正常推进。一是官扎营宝华片区的部分居民、企业对补偿的要求过高，影响房屋征收和土地收储进度。由于个别居民和企业对补偿的期望值太高，提出诸多超出政策补偿范围的要求，致使征收和收储工作难以推进。剩余的304户居民、7宗土地经过近半年多时间再三做工作，至今未能签订征收和收储协议。二是自泺口片区前期摸底至今，济南市公交公司、济南市供电局等几家市属企业对土地收储工作一直不予配合，一方面拒绝对本单位的房产和土地测量，另一方面还拒绝给相邻单位签字指界，导致 8家毗邻单位至今土地始终无法确权。三是为了加快开发进度，去年底我区就对徐李片区内350亩的部分地上物进行了拆除。但是开发企业从自身的经营角度出发，计划将该项目由北向南展开建设。这与先期的国有土地收储工作时序存在差异，影响了片区的开发进度。
三、下一步工作措施
当前，我区正处于城市化加速深化的进程中。因此，大力发展城市综合体，顺利推进总用地面积12291.42亩，新建约2016万平方米的官扎营宝华片区、泺口片区、徐李片区和北湖片区这四个城市综合体建设，必将成为我区转变经济发展方式，缩小与先进地区的差距，保障和改善民生，实现“十二五”经济社会跨越发展的重要依托和手段。为此，我们将进一步研究项目推进面临的各种困难，切实采取有效解决办法，尽快取得项目的更大突破。
1、进一步完善工作机制，积极推进项目落地。一是进一步加强领导班子建设，完善工作机制，确立区政府、区指挥部、办事处及村居四级领导机制，明确工作目标，加大工作力度。二是积极协调滨河投资集团尽快与开发企业签订徐李片区土地熟化协议，制定房屋征收和土地收储补偿方案，尽早启动安置区的征收和收储工作。三是积极做好北湖等片区的项目招商工作,协助配合滨河投资集团进一步加大招商力度，创新招商思路，拓宽招商领域，力争该项目早日实现落地。
2、加强协调与配合，确保安置房建设顺利推进。一是强化协调、服务意识，切实保障宝华片区安置房的施工建设，完善基础设施，积极做好居民回迁的各项准备工作，保障居民的顺利回迁入住。二是加大与市旧改的工作协调力度，按照市区轨道建设规划要求，积极做好官扎营片区规划设计方案的调整工作，尽快启动安置房建设。
3、尽快完善城房屋征收前的相关手续，及早启动拆迁。一是积极协调开发企业和村居各方，按照《济南市人民政府关于加快中心城城中村改造的意见》济政发〔2011〕15号文的要求，编制徐李片区“城中村”改造策划方案，完善相关手续，完成项目审批。二是积极协调滨河投资集团和开发企业，按照三方协议的要求，协助完善办理泺口片区征收决定所需的要件，加快房屋征收决定的手续办理。
4、加快片区开发建设步伐，尽快形成城市景观亮点。一是协调、配合滨河投资集团，尽快确定北湖片区的修建性详细规划方案。待片区的修建性详细规划方案和通航河道的建设方案确定后，协助滨河投资集团，认真做好摸底调查工作，积极实施房屋征收，确保片区开发和通航河道工程的顺利实施。二是全面分析官扎营片区房屋征收和土地收储中的存在难题，认真研究解决办法，尽快完成剩余居民的房屋征收工作和国有单位的土地收储，尽早实现官扎营片区土地挂牌工作。三是搞好对开发企业的协调服务工作，积极解决影响名泉春晓项目、泺口片区D2地块施工建设的困难，保证项目开发建设的进度，尽快形成城市景观亮点。四是积极协调、敦促开发企业，适度调整徐李片区的开发建设时序，在优先建设安置房的基础上，尽可能加快片区南部建设，尽早形成城市景观，与小清河靓丽的河道风景相协调。
各位主任、各位委员，下一步工作中，在区委区政府正确领导和区人大的依法监督下，我们将认真贯彻落实重点片区开发建设的工作部署，坚定完成任务目标的信心和决心，紧抓滨河新区开发建设的难得机遇，加快推进城市综合体的建设，以实际行动建设富裕文明和谐的新天桥。
谢谢