关于检查《山东省物业管理条例》实施情况的报告
时间：2011-09-28 来源： 人大办关于检查《山东省物业管理条例》实施情况的报告
天桥区人大常委会执法检查组
根据区人大常委会2011年工作计划安排，由区人大常委会组成人员及部分人大代表组成执法检查组，于八月份对全区《山东省物业管理条例》（以下简称《条例》）的贯彻实施情况进行了执法检查。执法检查组听取了区住房保障和房产管理局刘永红局长关于贯彻落实《条例》情况的汇报，召集街道、物业公司和业委会等三个方面的代表就《条例》实施情况分别进行了座谈，实地查看了鲁能康桥等小区的管理现状,较为全面系统地了解和掌握了我区贯彻落实《条例》的情况。现将执法检查情况报告如下：
一、基本情况
近年来，区政府重视《条例》的贯彻实施工作，积极推动物业管理服务行业发展。职能部门紧紧围绕“履行行政职能，规范行业管理，塑造物业品牌，树立房管形象”的工作思路，积极改革房屋管理体制，探索建立物业管理市场机制，加强对全区物业服务企业的行业监督管理，推动物业服务领域不断扩展。认真规范物业服务行为，提升物业服务水平，促进了物业服务市场健康有序发展，取得了明显成效。截至目前，全区先后有13个项目被评为济南市优秀物业管理项目，2 个项目被评为省级优秀物业管理项目。
1、物业管理开始步入法制轨道
《条例》2009年5月1日的正式施行，为物业管理的规范运作提供了法律依据。区职能部门先后参与了《济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定》、《济南市物业服务等级收费办法》及《济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法》等配套政策的制定，推动了物业管理法制化进程。我区积极改革传统的房屋管理体制，社会化、市场化、专业化的物业服务逐步取代了单位后勤管宿舍的模式，新建小区全部实行了专业化的物业服务，单位住宅逐步向物业市场化服务过渡。初步建立了物业管理行业的市场竞争机制。加强对物业服务企业的行业监管，认真落实物业服务企业登记注册、业主委员会备案等制度。规范物业服务行为，指导业主依法维权。努力实现物业服务企业和物业小区管理的双向提升。今年上半年，共接受电话投诉300余起，处理市、区两级12345市民服务热线交办件500余件，处结率达到98%以上。
2、物业服务作为新兴行业已经初具规模
截至2010年底，在我区从事物业服务的企业有59家，其中一级资质的有4家，二级资质的有14家，三级及暂定三级资质的有41家；全区实行物业管理的项目126个，住宅小区实施物业管理的项目96个，物业管理面积达669.86万平方米；从业人员500余人。物业服务已经拓展到不动产管理的各个领域，服务项目涵盖住宅小区、写字楼、商场、酒店、医院、大专院校、办公楼、企业厂区等。部分物业服务企业已将服务范围扩展到省内外其他城市，在外地注册成立了公司。
3、物业管理在社会管理中的重要作用日益凸显
物业管理作为与人民群众生活密切相关的社会服务业，其不可或缺性已成为全社会的共识。物业管理水平的提升，不仅可以改善居住和工作环境，丰富社区管理的手段，促进城市管理水平的提高，提供就业岗位，还可以通过对房屋及其设施设备的专业化管理，使得既有物业处于良好的使用和运行状态，带来房屋的保值增值，既为业主创造了资产价值，也为整个社会创造了财富。同时，物业管理对构建和谐社会、有效化解社会矛盾、维护社会稳定也具有重要的作用。我区在实践中探索建立的社区管理“五位一体”的模式，为改进和创新物业管理方式积累了宝贵的经验，有较高的推广价值。
二、存在问题
1、《条例》的社会认知度有待提高。部分已具备条件的小区业主委员会组织尚未成立，很多业主对《条例》的内容缺乏起码的了解，不知道如何依法维权；有些业主委员会对自身的权利、义务片面理解，没有依照《条例》履行职责；一些物业服务企业未严格按照《条例》的要求规范运作。
2、住宅小区开发建设监管措施不完善，为物业管理埋下隐患。《条例》出台前开发建设的一些住宅小区，由于政策法规不健全，未落实综合验收备案制度，导致配套设施不够完善，工程质量存在缺陷，附属设施权属不清，水、电、暖未实行一户一表直供。这些问题引发的物业管理矛盾纠纷日渐突出。
3、物业服务和管理还不够规范。物业服务企业在服务项目、服务质量上标准不一，收费明细不够公开透明，从业人员素质参差不齐。新旧物业交接程序及监督机制尚需完善。业主委员会个别成员违规行使职权的制约惩处机制有待建立。相关部门（单位）未按《条例》要求切实履行职责，相应的工作机制也不健全。
三、几点建议
1、进一步加大对《条例》的宣传普及力度。政府应当采取适当措施敦促相关部门（单位）加大对《条例》的学习贯彻力度，认真履行《条例》所赋予的职责。职能部门可考虑统一制作《条例》及相关重点热点解释宣传牌，固定安装在小区醒目位置，方便业主掌握法律依据，增强依法维权意识；按照物业管理企业分级的规定，分类制定相应的服务指导标准并监督执行，与资质评定和年检挂钩，督促物管企业规范运作；指导物业服务企业开展岗位培训，提高从业人员的素质和岗位操作技能；协调相关部门（单位）加强对业委会的工作指导，增强贯彻执行《条例》的自觉性。
2、积极协调有关方面，切实落实住宅小区综合验收备案制度。要通过多种方式向上级建议，责成责任单位认真履行职责，加强对开发企业的监管，进一步规范住宅小区开发建设行为，认真落实住宅小区综合验收备案制度，做好开发企业、物业服务企业和业委会的三方衔接，防止出现遗留问题。较早建成的居民小区，要加大措施推进水、电直供“一户一表”改造工作，创造条件实现自管供热站向专业经营单位的移交，理顺供需关系，改善物业环境。区相关部门要按照《条例》要求，积极做好协调指导及配合工作，不断完善监管措施。
3、认真做好规范物业管理和加强业主自治相结合的文章。物业管理是一个庞大的社会系统工程，需要多方努力，综合治理，重点是发挥好两个层面的作用：一是政府管理层面。职能部门要切实担负起行业监督管理的责任，其他相关部门要按照《条例》要求充分发挥各自的职能作用；二是业主自治层面。应当在街道办事处、居委会的组织指导和监督下，开好业主大会，选出业主放心的业委会，依法履行职责，使全体业主的共有资产发挥最大效益。这两者必须有机结合，不可偏废。
4、适时建立物业管理联席会议制度。物业管理涉及面广，头绪多，需要建立一种协调机制。职能部门应按照《条例》的要求，充分吸取我区“五位一体”社区管理服务模式的经验，在调研试点的基础上，通过政府引导推动，有关部门配合，街道牵头召集，在全区各小区适时建立并逐步推广物业管理联席会议制度，协调处理好小区管理中出现的单靠某一部门（单位）难以解决的问题。使物业管理在化解矛盾纠纷，构建社会和谐方面发挥更大的作用。